Размениваем квартиру

Август 25, 2009 | Комментариев: 2

Дети вырастают, а купить отдельную жилплощадь чаще всего не представляется возможным. Приходится разменивать ту, что есть. Но если в прежние времена происходил именно обмен и никто никому ничего не платил, то теперь речь идет о продаже квартиры и покупке других.
К сожалению, размен квартиры – как раз тот случай, когда без услуг агентства недвижимости обойтись вряд ли получится. Придется не только продать свою квартиру и купить две новые, но и сделать это одновременно, чтобы, выехав из старой квартиры, сразу вселиться в новую. С другой стороны, если вам есть, где пожить несколько недель или даже месяц-два, всю сделку можно провернуть самостоятельно.

В агентстве вам предлагают заключить договор продажи, с альтернативным приобретением жилья. Если возникают малейшие сомнения в честности доставшегося вам сотрудника агентства, смело отказывайтесь от его услуг и обращайтесь к другому агенту.

Наиболее распространенный случай – размен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную. В этом случае стоит забыть об обычной математике. Скорее всего, при размене вы получите две «однушки». Дело в том, что, во-первых, чаще всего две получившиеся квартиры по общей площади больше одной «трешки», а во-вторых, в двух квартирах – две ванные комнаты, два туалета, два коридора и две кухни. Поэтому провести такой размен без доплаты можно, только если «двушка» и «однушка» по каким-то качествам (району, материалу стен, этажу) заметно хуже «трешки». Так же разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные без доплаты практически невозможно. Так как однокомнатная квартира намного дороже любой другой того же качества, в пересчете на квадратный метр жилой площади. Единственный вариант – очень большая «двушка», площадь, которой будет больше суммарной площади двух однокомнатных квартир.

«Классический» вариант для любого крупного города – размен «трешки» в центре на «двушку» по соседству и однокомнатную квартиру в пригороде. Если же обе полученные в результате размена квартиры не хуже по качеству изначальной жилплощади, то практически наверняка придется доплачивать.

Стоит помнить и о том, что продать можно только приватизированную квартиру. Неприватизированную можно только обменять. Но риелторам такие обмены, как правило, не очень интересны. Уже сегодня они, практически перестали заниматься такими сделками. И даже государственные органы, не приветствуют сделки с неприватизированными квартирами, поэтому сегодня обменять государственную собственность достаточно тяжело. Поэтому квартиры лучше срочно приватизировать. Если вы сами право на приватизацию уже использовали, можно прописать в квартире своего родственника, у которого такое право еще есть. Кстати, дети имеют права два раза приватизировать квартиру – до 18 лет и после, поэтому оформить в собственность жилье можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия.

Стоит помнить, что вырученные от продажи «размениваемой» квартиры деньги считаются доходом, и облагаются подоходным налогом в 13%. Однако согласно подпункту 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков. А это значит, что, если квартира принадлежала вам больше трех, но меньше пяти лет, с вырученных от ее продажи денег подоходный налог можно будет не платить, если вы выручили не больше 1 миллиона рублей. Если квартиру вы продадите дороже, то 13% от всего «лишнего» придется отдать. Если квартирой вы владели меньше трех лет, то необлагаемая налогом сумма снизится до 125 тысяч рублей. А если собственником квартиры вы были дольше пяти лет, тогда облагаться подоходным налогом не будет уже вся выручка от ее продажи.